Comprar o vender una casa es una de las decisiones financieras más importantes que puede tomar una persona. Sin embargo, muchas operaciones inmobiliarias se complican porque los compradores o vendedores no consideran los impuestos y gastos notariales desde el inicio.

Es muy común que alguien tenga el dinero para pagar la propiedad, pero no haya contemplado todos los gastos adicionales. Esto puede provocar que la operación se retrase o incluso que la compra o venta se caiga.

Por eso, antes de realizar cualquier negociación inmobiliaria en 2026, es fundamental conocer qué impuestos se deben pagar y quién es responsable de cada uno.

Impuestos que paga el comprador al adquirir una casa

Cuando compras una propiedad en México, uno de los principales impuestos que debes pagar es el ISAI, que significa Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles. Este impuesto es un impuesto local, lo que significa que lo establece cada estado o municipio.

Por ejemplo, en el estado de Nuevo León el ISAI está establecido en el Artículo 28 de la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León.

Este impuesto se aplica a:

• Personas físicas que compran una propiedad

• Personas morales que adquieren un inmueble

• Compra de terrenos

• Compra de casas o departamentos

• Construcciones o instalaciones adheridas al terreno

En pocas palabras, cualquier adquisición de bienes inmuebles genera este impuesto.

¿Cuánto se paga de ISAI?

El ISAI aplica prácticamente en cualquier operación inmobiliaria, ya sea la compra de una casa, departamento, terreno o incluso construcciones adheridas al suelo. En términos generales, en Nuevo León equivale aproximadamente al 3% del valor del inmueble.

Sin embargo, es importante entender que este impuesto no siempre se calcula sobre el precio de compra. La base del cálculo será el valor más alto entre el precio de la operación y el valor catastral. Esto es clave, ya que muchas personas creen que pueden reducir el impuesto declarando un valor menor, cuando en realidad la autoridad siempre tomará el monto más alto como referencia.

¿Existen descuentos en el ISAI?

Sí, pero aplican únicamente para propiedades de bajo valor. Cuando el inmueble tiene un valor menor a aproximadamente $641,000 pesos, se puede acceder a un subsidio que reduce el pago a una cuota mínima.

En rangos intermedios, el beneficio es parcial, mientras que en propiedades superiores a $1,283,000 pesos ya no aplica ningún subsidio y se debe pagar el impuesto completo.

Para acceder a estos beneficios, generalmente se requiere demostrar que no se cuenta con otra propiedad, lo cual se valida mediante una carta de no propiedad emitida por el municipio.

Otros gastos clave al comprar una propiedad

• Derechos de Registro

Los derechos de registro son las contribuciones necesarias para formalizar la compra-venta y, en su caso, el crédito hipotecario ante el Registro Público del Estado. En Nuevo León, este costo suele representar alrededor del 0.5% del valor de la propiedad. Por ejemplo, para una transacción de $1,000,000 pesos, el costo estimado sería de $5,000 pesos. Este gasto también aplica a hipotecas.

• Honorarios Notariales

Los honorarios notariales corresponden al pago por los servicios del notario, quien gestiona el proceso previo, durante y después de la firma de escrituras. Este costo varía, pero generalmente oscila entre el 1% y el 2% del valor de la propiedad.

Costos EXTRAS para Comprar una Casa en 2026

Si tomamos como referencia una propiedad con un valor de $4,000,000 pesos, los gastos serían:

• ISAI (3%): $120,000 pesos (sin subsidio en Nuevo León).
• Derechos de Registro y Honorarios Notariales (2.5%): $100,000 pesos.
• Avalúo de la propiedad: Aproximadamente entre $8,000 y $12,000 pesos.
• Enganche (crédito bancario): Entre $400,000 y $800,000 pesos.

Para este rango de valor, el comprador debe considerar un capital inicial mínimo cercano a $550,000 – $950,000 pesos, contemplando enganche + gastos, para evitar fricciones al momento de escriturar.

Límite para pagos en efectivo en operaciones inmobiliarias

Un aspecto legal relevante es el límite en el uso de efectivo para operaciones inmobiliarias. Derivado de la Ley de Prevención de Lavado de Dinero, en 2026 el monto máximo permitido en efectivo es de aproximadamente $941,412 pesos.

Esto implica que cualquier monto superior debe cubrirse mediante medios bancarios como transferencias, cheques certificados o créditos hipotecarios. Ignorar esta disposición puede invalidar la operación o generar problemas legales.

Impuestos que paga el vendedor al vender una casa (ISR)

Del lado del vendedor, el principal impuesto es el ISR (Impuesto Sobre la Renta) por la ganancia obtenida en la operación. A diferencia del ISAI, este impuesto no es fijo, ya que depende de factores como el precio de compra, el precio de venta, la fecha de adquisición y la utilidad generada. El notario debe determina el monto exacto basado en el precio de venta, costo de adquisición y años de tenencia.

Sin embargo, existe una ventaja importante: la posibilidad de exentar este impuesto cuando se trata de casa habitación.

Exención de ISR al vender casa habitación

Actualmente, es posible exentar el ISR hasta por un valor aproximado de $6,070,000 pesos por contribuyente. En el caso de una pareja, este beneficio puede duplicarse, permitiendo vender propiedades de hasta aproximadamente $12,000,000 sin pagar este impuesto.

Para aplicar esta exención, es necesario comprobar que el inmueble es efectivamente la casa habitación del propietario, lo cual se valida con documentos oficiales como recibos de servicios o identificación con la dirección del inmueble.

Es importante considerar que este beneficio solo puede utilizarse una vez cada tres años.

Qué hacer si no puedes exentar el ISR

En caso de no cumplir con los requisitos para exentar el impuesto, existe una estrategia legal para reducirlo: el avalúo referido. Este permite demostrar inversiones realizadas en la propiedad, como remodelaciones o ampliaciones, las cuales pueden descontarse de la utilidad y disminuir el monto del impuesto a pagar.

Impuestos adicionales en propiedades comerciales

Cuando se trata de inmuebles con uso comercial o industrial, se debe considerar un costo adicional: el IVA del 16%. Este impuesto aplica en operaciones como la compra de locales, oficinas o bodegas, lo cual puede modificar significativamente la rentabilidad de la inversión.

Conclusión: la clave está en la planeación

Comprar o vender una propiedad sin conocer estos costos es uno de los errores más comunes en el sector inmobiliario. Impuestos como el ISAI y el ISR, junto con gastos notariales, avalúos y restricciones legales, pueden representar cientos de miles de pesos que deben contemplarse desde el inicio.

Una correcta planeación financiera y legal no solo te permite evitar sorpresas, sino también optimizar la operación y tomar mejores decisiones.

Si estás por comprar o vender una propiedad, contar con asesoría profesional no es un lujo, es una estrategia. Un asesor inmobiliario con experiencia puede ayudarte a calcular todos los gastos, validar si aplicas a exenciones fiscales y asegurar que todo el proceso se lleve a cabo de forma correcta, segura y sin contratiempos.

Un asesor inmobiliario puede ayudarte a:

✔ Calcular todos los gastos de la operación
✔ Revisar si puedes exentar impuestos
✔ Evitar errores que retrasen la compraventa
✔ Asegurar que la operación se realice correctamente

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